Un alivio para el fin de la renta antigua

No es un matrimonio, pero existe un acuerdo de unión entre partes. En ocasiones, su fidelidad mutua se remonta a la década de los 70 del siglo pasado o inicios de los 80. Dieron el «sí, quiero» a un contrato de arrendamiento con el fin de ubicar su sueño en un local. Todo ha cambiado con los años menos aquel acuerdo que ha llegado, gracias a la cláusula de la prórroga forzosa, hasta la actualidad. Ahora, la pérdida de vigencia de la norma que obligaba a que se siguiera manteniendo la misma renta ponía en serio peligro su relación en cuanto concluyera este año, pero propietarios y empresarios han encontrado un aliado inesperado para mantener su fidelidad. La crisis.

La caída en la demanda de locales para establecer un negocio, sus precios prohibitivos y la amplia oferta que se puede encontrar han hecho que tanto arrendatario como propietario se sienten a negociar y lleguen a acuerdos en la gran mayoría de los casos para que sus caminos continúen ligados, bien sea en forma de renovación de alquileres o en ventas.

Decreto Boyer

A partir del 1 de enero de 2015 todas las personas que firmaron un contrato de arrendamiento previo al 5 de mayo de 1985 y siguen, a día de hoy, acogidos a la denominada renta antigua, deben actualizar sus acuerdos de alquiler con los propietarios. Será entonces cuando concluya el efecto de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU), a la que se dio carpetazo en 1985 con el denominado 'Decreto Boyer'. La LAU permitía la prórroga forzosa de los contratos de alquiler, una cláusula que se pierde a cierre de este año, ya que el ministro Miguel Boyer aprobó que su vigencia concluyera a finales de 2014.

Cerca del 5% de los comercios de Gipuzkoa mantenían el alquiler de renta antigua en 2012 según el observatorio Ikusmer del Gobierno Vasco. Desde entonces, eso sí, las negociaciones se han activado y se están buscando vías muy diversas para garantizar la continuidad de estos contratos. «Durante el pasado año un buen número de comerciantes solicitaron información para ver en qué situación estarían en 2015 y se pusieron a negociar con los propietarios de los locales», señala la directora de Comercio de la Cámara de Gipuzkoa, Amalur Anguiozar.

Tanto asociaciones de comerciantes como la Cámara de Comercio o la Federación Mercantil de Gipuzkoa señalan que en lo que va de año no han recibido consultas en torno a esta cuestión y aseguran que la mayoría «ya ha renegociado sus contratos o se encuentran en negociaciones para llevarlas a ejecución». «Quizá en los últimos dos meses de este año repunten las consultas y la preocupación entre los que todavía no se han movido, pero el grueso de casos ya ha llegado a buen puerto», afirma Anguiozar.

«Creemos que en el momento en el que estamos es más sencillo alcanzar un acuerdo», piensa la presidenta de Sshops Donostia, Lourdes Lázaro. San Sebastián puede considerarse el centro neurálgico de los locales de renta antigua, aunque «cualquier calle central» de Irun, Tolosa o Zarautz presenta ejemplos.

Cada uno con su casuística particular, como cree el responsable de los servicios jurídicos de la Federación Mercantil de Gipuzkoa (FMG), José Luis Erviti. Por ello, resulta muy complicado realizar un listado de comercios con contratos de alquiler que se arrastren desde los sesenta o setenta. «En 30 años todo se mueve mucho y conformar un listado o hacer una estimación de cuántos locales estarían en esta situación es aventurarse», indica.

Han sido varias décadas en las que los locales han podido ser traspasados, subrogados y, en muchos casos, comprados por los propios arrendatarios. «Gipuzkoa ha sido por tradición un territorio 'propietario'. Históricamente los arrendatarios trataban de comprar el local a los propietarios y estos posiblemente se hayan convertido ahora en los que alquilan a otros sus locales tras jubilarse», asegura Erviti. Esta es una de las razones por las que la tasa de alquileres de renta antigua es tan baja en comparación con el resto del Estado. Si en nuestro territorio la cifra se aproxima a duras penas al 5% del total -menos de medio millar de locales-, en el conjunto del Estado la tasa se sitúa por encima del 12% de media. «En ciudades como Madrid, Barcelona o incluso Palma de Mallorca sí que está teniendo una incidencia importante el fin de esta prórroga, pero en Gipuzkoa la situación es menos preocupante», garantiza Erviti, aunque «el goteo de casos es continuo» desde 1994.

Ese año se redactó la nueva Ley de Arrendamiento Urbano, que actualmente está en vigor, y se llevó a cabo también una actualización de rentas con el fin de ir aproximándolas poco a poco a la realidad del mercado. De esta forma, las diferencias entre contratos de renta antigua y los actuales no son tan escandalosas, aunque la continuidad de más de un negocio se vería seriamente afectada si se aplicase a rajatabla el precio actual del mercado.

«La realidad es sencilla. Los propietarios prefieren que el arrendatario les pague una renta de 1.000 euros a jugársela con un nuevo alquilado en el que no tenga confianza aunque le ofrezca 1.800 euros al mes», afirma José Luis Erviti. El jurista de la FMG confiesa que debido a la crisis cada vez son más los impagos de locales a propietarios. «Este mes tenemos dos desahucios ya en estudio», añade. Así, una forma de guardarse las espaldas para los propietarios es alargar los contratos con los arrendatarios antiguos. «Además, los márgenes también se han reducido con la crisis. Un local con renta antigua en la calle Okendo se puede pagar por 800 euros al mes, cuando el precio de mercado quizás esté cercano a los 2.000 euros. Pienso que con esa diferencia no es difícil un entendimiento si existe fidelidad», concluye.

El objetivo de la rotación

Entre los objetivos del decreto de Boyer figuraba la rotación de los arrendatarios de los locales una vez se acabara el plazo de prórroga de la renta antigua. Se calculó que para 2015 la gran mayoría de los empresarios estarían en edad de jubilación, por lo que una nueva generación podría tener acceso a esos locales. «Sí que se ha dado cierta rotación, aunque la crisis también la está frenando», aclara Lourdes Lázaro.

El factor de la crisis, no previsto en la ley, ha provocado que la jubilación sea más compleja para estos arrendatarios, que buscan nuevas fórmulas para poder seguir alargando su etapa profesional con jubilaciones parciales o, en algunos casos, trabajando hasta el último aliento. En el otro extremo, los jóvenes no encuentran en muchos casos la financiación necesaria para emprender su negocio y poder pagar un alquiler que ronda entre los 10 y los 20 euros por metro cuadrado al mes en las ofertas de locales de inmobiliarias como pisos.com. «Los alquileres siguen suponiendo una burrada de dinero», corroboran desde la asociación DendaSS.

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